Tin tốt cho tài sản xấu

Khi ngân hàng (NH) không thể thu hồi nợ từ các khoản cho vay đầu tư bất động sản (BĐS), họ không thể nhanh chóng thực hiện các khoản cho vay mới. Bên cạnh vấn đề lãi suất, thì điều kiện cho vay chặt chẽ cũng thường hạn chế khả năng tiếp cận các khoản vay NH, đặc biệt ở các DN BĐS nhỏ và vừa. Thời gian qua, phần lớn dự án của các DN này rơi vào tình trạng “đóng băng”, hoạt động kinh doanh của DN cầm cự chờ thời. Trái lại, đối với NH, nợ xấu liên quan đến BĐS cũng luôn là bài toán khó.

NĐT mua lại chính những tài sản BĐS thế chấp của mình trước khi NH xử lý

Trước thực tế đó, nhiều NĐT cá nhân, quỹ đầu tư nhỏ có tiền đã chuyển qua đầu tư nợ xấu và được cho là đã thành công hơn kỳ vọng. Theo chia sẻ của một nhóm NĐT có tổ chức của Đài Loan, họ đã giao dịch thành công một dự án BĐS được xếp vào nợ xấu trong tháng 7/2015 tại TP. HCM.

Hiện tại, nhóm này tiếp tục tìm hiểu một vài dự án thuộc quận 2, quận 10 để mua lại. Cũng theo một nguồn tin, đại diện của Quỹ Mekong Capital đang đàm phán với một NH tại Việt Nam muốn được tài trợ vốn, mua nợ xấu và đóng vai trò là cầu nối giúp NĐT ngoại tham gia quá trình xử lý nợ xấu tại NH. Ngoài Mekong Capital, lãnh đạo của Quỹ SAM, VAM… cũng cho biết đang thương lượng giá với cả NH và đối tác ở một vài khối tài sản nợ.

Việc xuất hiện của những tổ chức tài chính chuyên và không chuyên mua lại “nợ xấu” này đang mang lại hy vọng mới về tiến trình xử lý nợ xấu của các NHTM. Ngược lại, kinh doanh trong lĩnh vực nợ xấu cũng đang cho thấy sự hấp dẫn. Nhiều ý kiến cũng chia sẻ, các khoản nợ xấu khoảng một vài trăm tỷ đồng luôn có tính hấp dẫn vì tài sản thế chấp toàn là BĐS.

Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường BĐS sôi động trở lại, đây là cơ hội để các NĐT dài hạn có tiềm lực tài chính mạnh nhảy vào nắm quyền sở hữu rồi chuyển giao cho bên thứ ba với giá hời. Hoặc có thể bán lại cho chính chủ đầu tư đó để hoàn thiện dự án dở dang, chờ cơ hội tung ra khi thị trường hồi phục.

Thực tế là những giao dịch kiểu bán lại cho chính chủ đầu tư cũng đã có không ít thành công. Đơn cử, một công trình xây dựng văn phòng cho thuê (đường Điện Biên Phủ, TP.HCM) vốn rất hoành tráng đã bị đóng băng từ giữa năm 2012 khi chỉ kịp hoàn thành bộ khung. Dự án này trở thành tài sản liên quan đến nợ xấu của NH.

Tính đến thời điểm này, “cục nợ” này được định giá 176 tỷ đồng, trong đó, có 76 tỷ đồng lãi vay. Mới đây, một NĐT trong nước đã đàm phán với NH mua lại dự án với giá 120 tỷ đồng. Trường hợp NH đồng ý, NĐT này sẽ sang nhượng lại dự án cho chính chủ đầu tư với giá 140 tỷ đồng.

Về việc xé lẻ nợ xấu để bán, một lãnh đạo NH cho biết giải pháp này không mới nhưng hiện tại nó hợp thời và dễ hơn bán sỉ. Thế nhưng, giá mua lại nợ xấu sẽ được xác định như thế nào và việc bán nợ với mức định giá thấp hơn giá trị sẽ ảnh hưởng gì đến bảng cân đối tài chính của NH?

“Có thể, số tiền lãi vài chục tỷ đồng mất đi sẽ ảnh hưởng đến hoạt động tài chính của NH, nhưng NH giảm được trích lập dự phòng rủi ro thì việc này vẫn có lợi”, vị lãnh đạo trên chia sẻ.

Quả vậy, theo một báo cáo của Capital Services Group, đối với các khoản nợ xấu có BĐS làm tài sản thế chấp, giá mua tốt nhất để NĐT cá nhân giao dịch thành công sẽ là 30% giá trị nợ xấu. Với mức giá mua nợ hiện tại, các NĐT đang kiếm được lợi nhuận tốt nhờ nguồn cung dồi dào. Trong số này, đáng kể nhất là các nhà đầu tư cá nhân có “hậu thuẫn” đến từ Hồng Kông, Trung Quốc, Đài Loan và Singapore.

Một điểm tích cực nữa để NĐT mua bán nợ có đất sống đó là các chủ đầu tư và DN đều có nhu cầu mua lại những tài sản thế chấp của mình. Theo đó, các tài sản này nếu được chào bán với giá thấp hơn khoản nợ tại NH, họ sẵn sàng mua lại.

Việc chú ý của NĐT ngoại đối với các khoản nợ xấu của Việt Nam là một tin tốt, nhưng cũng cần cẩn trọng. Vấn đề khoản nợ có tốt lên không phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Chắc chắn, các NH phải đánh giá được các khả năng để có thể hài hòa mọi lợi ích.

(http://thoibaonganhang.vn)